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    万科坍塌| 建筑事故总量连续9年高居工矿商贸第一

    文 |《中国经济周刊》记者 李永华

    仿佛像病毒传染一般,今年房地产市场里坍塌事故高发,自碧桂园之后,一贯被视为我国楼市质量标杆的万科也发生坍塌事故。

    先来看看事件的经过。11月12日下午,广东中山市古镇镇的万科一在建项目发生地下室顶板局部坍塌事故。第二天,古镇镇官方通报称,已确认事故没有造成人员伤亡,初步调查分析,坍塌原因是填土作业人员违反操作规程,且大型满载平板车停放不当,导致顶板过于集中荷载,造成局部坍塌。14日,万科道歉说,工地已全面停止施工,排查安全隐患,确保交付客户的是安全合格的房子。

    事故频发

    一切看起来都像是简单的工程操作问题,就像是之前碧桂园发生工地事故以后的解释一般无二。

    然而,坍塌现场图看起来就像一个吞噬一切的黑洞,让人避之唯恐不及,却又极其渴望看清背后的真相,到底是什么让全国排名前列的超级开发商们也陷入了坍塌黑洞?

    建筑业安全事故数据很惊悚:国务院安委会办公室通报的上半年全国建筑业安全生产数据显示,上半年共发生生产安全事故1732起、死亡1752人,事故总量已连续9年排在工矿商贸事故第一位。

    知名房企照样出事。住建部官网事故快报显示,自2012年至2018年8月中旬,碧桂园、万科、融创、保利、中海、龙湖、华润、富力、万达等房企安全事故频发,发生事故159起,死亡195人,事故起数和死亡人数“双上升”的趋势较为明显。

    今年7月26日,安徽省六安市碧桂园城市之光建筑工地发生围墙和活动板房坍塌事件,造成6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。碧桂园一度被斥责的口水淹没。

    公开数据显示,碧桂园自2014年开始,事故数量和死亡人数增加明显,特别是2017年以来,在十大房企所有事故数量和死亡人数的占比达到约30%。

    正是从2014年开始,碧桂园高歌猛进,直至坐上宇宙房企头把交椅。这与其事故高发是否有关系?

    高周转抢工期

    事故接二连三,知名房企也未能躲过,这到底是为什么?《中国经济周刊》记者采访了几个做工程的业内人士,简单谈谈工程上的一些常识:

    盖房子是有工期的,哪怕是“白加黑”、“五加二”、“三班倒”一拥而上,拼命赶工期还是有限度的。比如说,打地基灌浆,混凝土养护总要那么些日子,正常的养护期要两个星期左右,冬季施工要20天以上。再比如,家里搞过装修的朋友们都清楚,墙面总要等干透才能抹上灰浆,刮腻子粉涂墙漆,也不可能在一天内完工。

    这些都是常识。不过,对于某些“人有多大胆、地有多大产”的开发商来说,所有的常识都是用来打破的。学过一点会计知识的人都知道,周转越快,利润越高。为了高利润,必须高周转。

    多年前,万科是高周转模式的领头羊;“5986”就是当初万科高周转的数字密码,拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成,产品必须6成是住宅。多年后,碧桂园将高周转玩到了极致,被业内称为“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。更进一步,于是,奇迹般的速度诞生了??纯幢坦鹪暗墓娑ǎ耗玫厝鲈驴?,奖!超过七个月开盘,罚!

    可惜,跑得最快的猎豹不能以最高速跑上10分钟,否则就要心肺爆裂;房子盖得再快,总还有个限度。一旦越过红线,事故就难以避免。这或许就能解释为何高周转最凶的碧桂园今年被曝出来的事故最多,从杭州到上海,再到灵川,均未能幸免。贵州的一个包工头说,对某些工期要求太紧的项目,看着有钱赚也不敢接,万一哪天出了安全事故,就栽了。

    8月3日,碧桂园在位于广东佛山的总部召开媒体见面会时,公司主席杨国强否认事故频发与高周转有关。

    高杠杆

    外行都懂的常识,浸淫其中的开发商会不明白?老板们心里也苦啊,高杠杆之下,不高周转又该怎么玩呢?只有高周转,快速拿地、快速开盘、快速回款,才能接着玩下一轮游戏。君不见,敢于加杠杆的兄弟们这些年青云直上,楼市排行榜上的旗帜换了又换。杠杆多高呢?80%的负债率是常态。至于具体的负债率,读者诸君随手一查就有。

    对此,总是不断有开发商提醒,注意看有息负债率,也不算太吓人。这是真的吗?恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿,更压头的是,房企今年已进入偿债高峰期。这形势下,手头的楼盘开发周期越长,就意味着回款越慢,要背负的债务就越重。

    要还的债泰山压顶,借钱却越来越不容易了。一个月前,雅居乐80亿元中止发行。今年7月被中止发行,再次提交后还是没过;同一个月,合生创展100亿元的专项公司债也终止发行。5月份,碧桂园200亿元、富力地产60亿元专项债券被中止审查。头部玩家尚且如此,遑论其他。

    带头大哥万科高喊“活下去”,保命关键就是回款6300亿元,手中有粮心中不慌。不光是万科,嗅觉灵敏的都在拼命赶进度,压缩开发周期,加速卖房。如,绿城流出的内部文件要求,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。

    为多回笼资金,不少开发商不惜降价销售。吊诡的是,开发商想降价,某些地方政府却压着不让降价,降了的还要涨回去,至于地价,那自然也是不愿意降的。有楼盘置业顾问说,进入地产行业这么多年,从来没见过这种事。其中的秘密,《中国经济周刊》记者此前在《楼市,降价未遂》一文中聊过。后来又听说,某地为鼓励开放商拍地,默然同意放行标杆楼盘调高房价的要求,“悄悄地,打枪的不要。”

    降成本

    降价是迫不得已割肉自救,不让涨价实则让不少企业求生不得,甚至逼得一些企业在成本上想歪点子。有地产企业人士告诉《中国经济周刊》记者,这几年,地价一直上涨,水泥、河砂、钢筋等建材涨价、人工费也上升,但限价政策毫无松动,有些项目开盘就亏。

    某市住建委的人士算了一笔账,一块限售价9000元/平米的地,楼面价大约5000元/平米,建安成本3000元/平米,两项相加就是8000元/平米,营销成本加资金成本至少是2000元/平米以上,开发商根本没钱赚。

    潜台词是不是可以这样理解——不节约成本,降低质量,甚至偷工减料,如何赚钱?

    严控房价之时,精装修一度被业内默认为盈利空间,比如说,毛坯9000元/平米,可再加上每平米5000元的精装价,深知开发商实际状况的相关部门在这方面似乎也愿意高抬贵手,网开一面。至于装修的质量,真正的成本有多高,挠挠脚指头也能想明白。

    殊不知,购房者也已身经百战,群起抗争。于是这条路也被封堵了。

    监理失控?

    前有政策高压,后有购房者围堵,房企要活下去,要赚钱,怎么办?购房者掏空“六个钱包”买套房,又该如何保证住上“五星级的家”?

    预售制度下,购房者交了百万、数百万甚至上千万的钱,却顶多看到靓丽动人的样板间,至于工地施工状况如何,房子质量到底怎么样,完全无从得知。

    负责质量监督的不是还有专业的监理单位吗?有些痛心地告诉你,这道防线不时失守,有时候还形同虚设。

    一位不愿具名的房地产业内人士接受《中国经济周刊》记者采访说:“按规定,监理单位必须是独立的第三方,否则从逻辑上无法发挥第三方质量监督的平衡与制衡作用。

    但事实却是,碧桂园、富力地产等大佬们都有自己的监理公司,监理自己的施工项目。

    碧桂园发生“7·26事件”后,在8月3日的媒体沟通会上,当被问及采用关联方进行监理是否导致安全事故频发时,碧桂园高管陈斌回应称,“早期我们去的城市资源有限,所以采用了自用监理的方式。

    住建部事故快报显示,位于广东省的梅县富力城D区17栋项目6月30日发生物体打击事故,死亡1人,广州天力是建筑承包方,广州天富监理是监理方。

    上述人士说,“一些房企发生的安全与质量事故,在很大程度上是源于业主、承建商、监理机构三家属于利益关联方”。

    绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军公开说,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的。

    这算是好建议么?前赴后继的坍塌事故中,坍塌的不仅是工地,还有人们对房子的信心。

    文字编辑:郭芳

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